Повишаването на доходите и ниските лихви по ипотечните кредити доведоха до бързо възстановяване и ръст в Строителния сектор. Свидетели сме на съществено увеличение при сключването на сделки за обекти, които още не са завършени или дори не е започнало изграждането им. В тази връзка, бъдещите купувачи на такива обекти следва да бъдат особено внимателни и да проучат внимателно, на кого ще поверят спестяванията си или заетите средства.Тук ще посочим някои ключови аспекти, върху които следва да се съсредоточите, при закупуване на недвижим имот преди или по време на строителството:

1.Инвеститор (Възложител)

На първо място следва внимателно да проучите физическото или юридическото лице инвеститор. Инвеститор е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Именно инвеститорът ще бъде реалния продавач на недвижимите имоти и той ще Ви прехвърли собствеността, чрез сключване на договор в нотариален акт. В тази връзка е важно да бъде проверена репутацията и финансовата му стабилност. Не са рядкост случаите, в които инвеститорите започват строителството на жилищна сграда, надявайки се строежът да бъде завършен изцяло със средства на купувачите решили да закупят недвижим имот на „зелено“. За съжаление в подобни случаи често се стига до неоправдано забавяне в строителството, поради липсата на капитал, а в някои случаи дори и изоставяне на строителството и обявяване на инвеститора в несъстоятелност. По тази причини преди започване на преговори за придобиване на недвижим имот по време на строителството, отделете достатъчно време за проучване на реалния продавач по сделката. От наличната публична информация в Търговския и Имотния регистър може да се направи предварителна оценка за юридическото и икономическото състояние на инвеститора. Съветваме Ви да я направите преди започване на преговори.

2.Строител

Строителят е лицето, на когото инвеститорът е възложил построяване на недвижими имоти срещу заплащане или друга форма на обезщетение. Принципно няма пречки едно и също юридическо или физическо лице да бъде едновременно инвеститор и строител, но в практиката тази хипотеза се избягва с цел ограничаване на риска. Избирането на строител с опит в сферата е от съществено значение по следните съображения: 1) Осигуряване на качествено строителство в съответствие с приложимите национални и световни стандарти; 2) Спазване на поставените сроковете в поетапното завършване на сградата; 3) Възникването на задължение за гаранционна отговорност, след въвеждането на сградата в експлоатация. От изложеното следва, че между купувачът на недвижим имот по време на изграждането му и строителя е налице непряка връзка, от която в последствие могат да възникнат разнообразни права и задължения. Именно затова изпълнението на сградата от строител с добра репутация и финансова стабилност е от съществено значение за избягването на последващи усложнения. Преди започване на преговорите или непосредствено след тях е необходимо да се снабдите с информация за строителя, уговорените гаранционни срокове между възложителя и строителя (които не могат да бъдат по-малки от законоустановените),  размерът на застрахователното покритие на строителя и др. Също така трябва да отбележим, че строителят следва да бъде вписан в регистъра воден от  Камарата на строителите за съответната група и категория строеж, който ще бъде изпълняван.

3.Недвижим имот

Преди подписването на предварителен договор е от съществено значение извършването на подробна проверка за собствеността върху урегулирания поземлен имот върху, който ще се извършва строителството. Това се налага с цел ограничаване рисковете за съществени усложнения след завършване на строителството и прехвърлянето на обекта от инвеститора. Проверката на първо място следва да бъде извършена в имотния регистър, като трябва да се обърне особено внимание на следните  обстоятелства: 1) Инвеститорът (Продавачът) собственик ли на недвижимия имот, в който ще се извършва строителството ? В случай, че не е собственик разполага ли със законно основание да строи в чужд имот (право на строеж, друго разрешение по специален закон); 2) Има ли данни за водене на съдебни производства за собствеността на недвижимия имот – вписани искови молби, наложени възбрани, други актове подлежащи на вписване ?; 3) Има ли вписани ипотеки, възбрани обезпечаващи събиране на парични вземания от трети лица или възбрани наложени от публични органи. Резултатите от тази проверка е от съществено значение при взимането на решение за закупуването на недвижим имот преди или по време на строителството. По този начин ще бъдете запознати за евентуални рискове, които могат да попречат придобиването на собственост или отговорността Ви за допълнителни разноски или плащания. На следващо място следва да се извърши проверка за правилното заснемане на имота в кадастралната карта, липсата на спорове за граници и т.н.

4.Предварителен договор

Предварителният договор е от съществено значение за правилното уреждане на отношенията, възникнали при покупката на недвижим имот по време на строителството. В него страните следва да уговорят:  1) Обектът предмет на бъдещата покупко-продажба, заедно с подробното му описание съгласно изготвените и одобрени проекти; 2) Цената на имота заедно със всички дължими данъци и такси; 3) Сроковете, в които следва да бъде заплатена цената на имота; 3) Срокът за прехвърляне на собствеността от страна на инвеститора с договор в нотариална форма; 4) Начинът на изпълнение на обекта и общите части на сградата (Ел, ВиК, ОВИ инсталации, настилки, врати, вътрешно оборудване и други) ; 5) Разноските възникнали с прехвърляне на собствеността; 6) Мястото, датата и часът за явяване пред нотариус за прехвърляне на собствеността;) 7) Отговорността на инвеститора (продавача) и неустойките уреждащи компенсация при закъснения, отклонение от уговореното и др.

Важно е да посочим, че за купувачът е от съществено значение да придобие собствеността върху имота във възможно най-ранният момент. По този начин срещу направеното, частично плащане последният придобива юридическото право на собственост, а довършването на сградата остава като облигационно задължение на инвеститора. В тази връзка съществуват основно две възможности: 1) Ако все още не е започнало изграждането на сградата или е в съвсем ранен етап, купувачът може да поиска да му бъде прехвърлено правото на строеж върху избрания от него имот. По този начин се гарантира правото му да придобие именно него при завършване на сградата в „груб строеж“, което става автоматично по силата на закона и не са необходими допълнителни действия. 2) В случай, че е започнало строителството и е завършена не малка част от него, купувачът може да поиска собствеността да му бъде прехвърлена при завършване на сградата в „груб строеж“ (достигането до този етап се констатира от общината, за което се издава удостоверение). В този случай, дори да не е напълно завършена сградата, купувачът вече е придобил собственост върху конкретен обект в нея и може да се разпорежда с него, както сметне за добре. На следващо място широко е разпространена практиката плащането да се извършва на етапи с оглед завършената част от сградата. Този подход е препоръчителен, за да бъдат стимулирани инвеститора и строителя за спазване на заложените срокове.

5.Нотариален акт

За да породи действие прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот/учредяването на право на строеж следва да бъде извършено с договор в нотариална форма. За целта страните следва да осигурят присъствието си или упълномощено от тях лице, което да ги представлява в нотариалното производство. Тук се проявява важността да бъдат уговорени конкретни крайна дата и час в предварителния договор за явяване пред нотариус. По този начин се внася стабилност и предвидимост в поведението на страните при покупко-продажбата на имота. Освен това уговорените неустойки в предварителния договор стимулират навременното изпълнение на ангажиментите поети от инвеститора. При явяването си пред нотариус инвеститорът следва да представи в оригинал всички необходими документи, доказващи правото му на собственост върху продавания имот, изискуемите документи по Търговския закон (в случай, че е търговец), както и документи изрично изискани от купувачът чрез посочването им в предварителния договор. Препоръчително е да поискате от нотариуса проект на нотариалния акт или да представите такъв, за да сте запознати с всички права и задължения които ще възникнат с подписването му. Важно е да отбележим, че преобладаващата съдебната практика, приема че предварителния договор не губи правното си действие със сключването на нотариалния акт. Запазват се тези уговорките, които не са изрично изменени с нотариалния акт. От това следва, че дори след прехвърляне на собствеността купувача и инвеститора продължават да бъдат обвързани от предварителния договор.

6.Разрешение за ползване на сградата/Въвеждане на сградата в експлоатация

След фактическото построяване на сградата е необходимо да се пристъпи към „юридическото“ й завършване. Това включва провеждането на административна процедура според категорията на строежа, която след като установи съответствие със нормативните актове уреждащи процесите в строителството приключва със издаване на административен акт. От издаването на административния акт и влизането му в сила настъпват редица последици, като ще посочим някои от тях: 1) Установяване функционалната пригодност на строежа и разрешава ползването му по предназначение;  2) Възникването на задължението за собственика да заплаща данък сгради и такса смет за имота; 3) Начален момент, от който започват да текат гаранционните срокове за новото строителство. От изложеното следва, че приемането на сградата е от съществено значение за нормалното и спокойно ползване на новопридобития имот. Именно по тази причина е препоръчително инвеститора и строителя да имат опит и добра репутация, потвърждаващи  способността им да завършат сградата в съответствие с нормативните изисквания.

*Настоящата статия не може да обхване всички въпроси на разглежданата материя, а има за цел да предостави информация за някои особености при придобиването на недвижим имот преди или по време на строителството и не следва да бъде приемана като правен съвет. В случай, че имате нужда от консултация или изготвяне на документи не се колебайте да се свържете с нас.